無論在中國、美國，還是日本，像美劇“六人行”那樣的共享居住方式正在成為一個(gè)生意。
23歲的汪行健曾經(jīng)嘗試過在他租住的公寓天臺(tái)上露營，盡管后半夜一場(chǎng)突如其來的雨讓他倉皇結(jié)束了這次行動(dòng)，那次露營卻成為他在這間公寓里最棒的一次居住體驗(yàn)。
天臺(tái)上視野開闊，地面被房東鋪上了草皮，在夏季晴朗的夜晚，如果沒有霧霾，可以呼吸著青草的氣息，數(shù)著星星入睡。
此外，他判斷，要獨(dú)享天臺(tái)和星星，得有一定的經(jīng)濟(jì)承受力。
這個(gè)20多平方米大的區(qū)域并非汪行健一個(gè)人的“秘密花園”。在他租住的名為706青年空間的青年公寓里，每個(gè)租客都有權(quán)按照自己的意愿使用這塊區(qū)域。
從德國交換回來的建筑系學(xué)生張躍把這里當(dāng)成自己的健身區(qū)，每個(gè)下午在上面推舉杠鈴。產(chǎn)品經(jīng)理周伯翰則把這兒當(dāng)成一個(gè)會(huì)客廳，還有一只名叫卡門的貓陪同接待。
除了天臺(tái)，共享的東西還包括擺著復(fù)古真皮沙發(fā)的客廳，都敏俊家風(fēng)格的大書房，可容納十幾人的餐廳，以及裝有品牌衛(wèi)浴設(shè)施的浴室……
不過，這里可是“宇宙中心”五道口，是北京學(xué)區(qū)房投資最熱門的區(qū)域之一，在這個(gè)高校林立的海淀區(qū)核心區(qū)域，房價(jià)曾被哄抬到每平方米8萬元。
如果你想獨(dú)享上述的一切，在706所處的五道口華清嘉園小區(qū)，你需要付出的代價(jià)是每月3萬左右的租金，或是以1600多萬元總價(jià)買下它。
對(duì)大多數(shù)年輕的公司人來說，這幾乎不可能。
北京的房價(jià)10年內(nèi)上漲了超過20倍，遠(yuǎn)超過GDP的增長。類似的情況也在中國的其他幾個(gè)大城市發(fā)生，這意味著即便借助父母之力，想在大學(xué)畢業(yè)的三五年內(nèi)就擁有一套自己的住房也不是中產(chǎn)家庭所能承受的。
曾居住在唐家?guī)X的蟻?zhàn)逄K捷對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說，他的奮斗目標(biāo)是能夠在北京租一套陽光充足的寬敞房子，再在老家山東購置一套住房。
在百度上班的李富成已經(jīng)是他那批?？飘厴I(yè)同學(xué)里的佼佼者，但仍居住在沙河鎮(zhèn)滿井西村——這里位于北京的六環(huán)，四周有些荒涼，和他白天工作的地方形成鮮明的對(duì)比，他公司的下沉式的餐廳周圍被水包圍，還有潺潺的流水聲。
一些人不買房則是因?yàn)檫€沒有達(dá)到某種“資格”。在上海工作了6年的小曲已經(jīng)31歲了。他是個(gè)未婚的“外地人”，還沒有辦法達(dá)成買房的愿望。
對(duì)于所有新入職場(chǎng)的年輕人來說，居住的房子是個(gè)重要話題。它不僅意味著一處居所，更意味著一個(gè)家，一份自己奮斗的城市對(duì)自己的認(rèn)同。怎么才能體面而有尊嚴(yán)地居住，又能滿足自己的良好居住需求，又上到一個(gè)高度。
張躍（右一）和小伙伴們?cè)?06青年空間的圖書館。
在我們針對(duì)近1500個(gè)公司人的居住體驗(yàn)調(diào)查中，23%的被訪者每月為居住劃出30%的收入，有的甚至愿意提高到50%。
一位生活在廣州的28歲獨(dú)居女性說，她租到現(xiàn)在居住的房子前后用了3個(gè)月的時(shí)間，走遍了越秀、海珠、天河，因?yàn)?ldquo;一房一廳的戶型都是拿來放租的，普遍不干凈。”
仍跟父母住在一起的時(shí)尚買手Gordon說，她若搬出去住，必須要在一個(gè)能買到一杯星巴克的地方。
無論如何，人們都想住得更好。
“5年之前人們可能會(huì)在30歲左右開始考慮買房，但現(xiàn)在的情況不是這樣了，房價(jià)的飆升，加上新出現(xiàn)的學(xué)生負(fù)債的因素，讓年輕人選擇居住的方式發(fā)生了很大的變化，或許一開始合租只是出于經(jīng)濟(jì)上的原因，但現(xiàn)在看起來，他們也更喜歡合租。”Matt Hutchinson說。他在2004年于倫敦創(chuàng)辦的Spare Room合租服務(wù)網(wǎng)站已有130萬注冊(cè)用戶。
不管是在中國北京，還是在其他的時(shí)區(qū)，像美劇“六人行”那樣的共享居住方式成為一個(gè)生意。
金融危機(jī)后，紐約大學(xué)商學(xué)院畢業(yè)生Justin Gerstley租下了曼哈頓南碼頭附近一個(gè)500平方米的房子，并簽下5年合約。他跟父親借了6萬美元重新裝修了這個(gè)loft，至今已經(jīng)出租了7年。他沒透露究竟為此付了多少租金，但其中一個(gè)寬敞的臥室就可以租到2500美元。
這個(gè)房子里充斥著一種校園氣氛，大家共同進(jìn)餐，一起出去玩，里邊有大屏幕、3個(gè)沙發(fā)、餐桌和一個(gè)乒乓球案子，還有個(gè)小型健身房和客房。
居住在這里的年輕人普遍只有20多歲，Gerstley和已經(jīng)在房間里居住的人都要集體面試新人，大家許可了才能住進(jìn)來。“畢竟大家要頻繁見面，當(dāng)然要謹(jǐn)慎。大概要喝上幾次酒，才能真正了解對(duì)方。”Gersley說。
Gersley當(dāng)初或許不會(huì)想到合作住宅未來的火爆程度。就在這半年以來，紐約和美國其他地方突然冒出很多合作住宅。這些項(xiàng)目太新了，大都要到明年之后才能真正入住。
就連目前最活躍的合作辦公空間公司W(wǎng)ework——它在中國已經(jīng)有了無數(shù)效仿者——都打算接下來進(jìn)行它的Welive試驗(yàn)。它最初選了華盛頓特區(qū)附近的Crystal City來試點(diǎn)，今年年底開放。另一項(xiàng)目則是將曼哈頓下城一座27層的辦公空間改變?yōu)楹献髯≌?/p>
紐約位于紐約的Common合作住宅。在這里，年輕的居住者分享有趣的想法，有時(shí)也難免為一些觀點(diǎn)爭(zhēng)論起來。
Crystal City的項(xiàng)目會(huì)擁有252個(gè)微型住宅，配備一些通道、花園、圖書館，以及大量存放自行車的地方。曼哈頓的合作住宅將位于華爾街110號(hào)，一個(gè)曾被桑迪颶風(fēng)嚴(yán)重毀壞過的27層樓高的現(xiàn)代建筑。這里事實(shí)上目前已經(jīng)是Wework的一個(gè)辦公樓。
位于曼哈頓下城的創(chuàng)意人士云集、租金最為昂貴的合作辦公空間Neuehouse，也計(jì)劃將目前的辦公空間延續(xù)到住宅和酒店項(xiàng)目。
Hutchinson還認(rèn)為，“在家辦公的人越來越多”也是合租需求再度旺盛的主要原因之一。目前，英國大約有420萬人口在家辦公，大約占到整個(gè)勞動(dòng)力市場(chǎng)的13.9%，這個(gè)比例也是歷史以來的最高，并仍有不斷上漲的趨勢(shì)。
回到宇宙中心706。
住在這兒的年輕人絕大部分為90后，租客們大致可以分為兩種：剛畢業(yè)或即將畢業(yè)的高校學(xué)生，和正在“做一些事情”的年輕人——比如互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)、拍紀(jì)錄片，幾乎沒有人從事那些我們耳熟能詳?shù)膫鹘y(tǒng)行業(yè)。
除了房租，租客們大體上認(rèn)為這里的居住體驗(yàn)是超出預(yù)期的。
周伯翰是706的第一批租客，他說自己性格偏安靜，但這間公寓雖然聚集了一大幫嘰嘰喳喳的年輕人，卻并不會(huì)讓他感到吵鬧。“你總能找到屬于自己的空間，和志同道合的人。”——他的“專屬空間”就是書房靠窗的一個(gè)角落。
盡管不斷有新人加入，這些90后的年輕人們總能很快熟識(shí)起來，相約一起夜跑、游泳，在天臺(tái)邊兒的陽光房里排話劇，或者聚在餐廳里玩德州撲克。
租客們還能在彼此之間發(fā)現(xiàn)事業(yè)上的合作伙伴。為了出國深造，學(xué)建筑的張躍在五道口附近的一家德語學(xué)校進(jìn)修德語，在706短租的兩個(gè)多月里，他和另一個(gè)做小眾旅游線路的室友合作，規(guī)劃了一條前所未有的“北京建筑游”線路。這項(xiàng)小小的事業(yè)不僅讓他結(jié)識(shí)了更多的朋友，還幫他解決了一部分房租。
年輕人的追捧讓706青年空間的創(chuàng)始人鄔方榮感到出乎意料，“做住宿只不過是誤打誤撞的結(jié)果。”
樓下招牌上的宣傳語中，“公寓”被擺在最后的位置——這符合他最初的想法，只是想把這里塑造成一個(gè)古典意義上的東方“士林”，可以供青年人讀書、交流、搞一些文化講座，來點(diǎn)兒思想的碰撞。706青年空間也源于當(dāng)時(shí)租用的華清嘉園15號(hào)樓的7層706號(hào)。
706青年空間的咖啡廳。
這個(gè)青年沙龍很快在周圍的高校里收獲了人氣，慕名而來的年輕人只要點(diǎn)一杯飲料，就可以在這兒度過一整個(gè)下午。
有時(shí)活動(dòng)結(jié)束的時(shí)間較晚，不少住得遠(yuǎn)的年輕人只能留下來打地鋪。由此，他開始嘗試青年公寓，沒想到大受歡迎。
幾經(jīng)擴(kuò)張，706青年空間現(xiàn)在租用了華清嘉園15號(hào)樓頂層兩套打通了的復(fù)式公寓和18層的一套三居室，總面積接近800平方米。除了豆瓣，鄔方榮很少利用互聯(lián)網(wǎng)和新媒體為706的青年公寓業(yè)務(wù)打廣告，但青年人的租房需求依然旺盛，加上之前在高校學(xué)生中的口碑，眼下3套房子都已經(jīng)租滿，鄔方榮還在繼續(xù)尋找新的房子。
就在706東北方向不過一公里的地方，一間名為綠客屋的青年公寓也曾聚集了許多來自全球各地的年輕人。租客們?cè)谶@里開辦烘焙教室、古琴課、即興表演，和電影觀影討論會(huì)，還有博士畢業(yè)的全職健身教練教授如何練出腹肌和馬甲線。人們常常聚在一塊兒聊到凌晨兩三點(diǎn)，樂此不疲。
這里本來是北京城建四公司的一處閑置倉庫，去年9月，創(chuàng)始人郭強(qiáng)騎自行車閑逛的時(shí)候發(fā)現(xiàn)了這處幾乎被人遺忘的半陽光房建筑。
“如果把它改成一個(gè)大的Loft，一群朋友住在一起，該是一件多有意思的事情。”郭強(qiáng)腦中當(dāng)即浮現(xiàn)出《老友記》《生活大爆炸》等一系列美劇中的情景。他決心把它租下來，做成住宿和聯(lián)合辦公空間。
經(jīng)營這樣的公寓卻不是個(gè)輕松的事。
綠客屋很快碰壁可以說明一些問題。這幢房子的租金價(jià)格高得驚人——年租金100萬，按照一個(gè)床位1600元／月來計(jì)算，它并沒有足夠多的房間或床位來收回成本。郭強(qiáng)堅(jiān)持將2樓作為聯(lián)合辦公的區(qū)域，并將其租給一家小型互聯(lián)網(wǎng)公司。
而政策很快又制造了壁壘。
2014年年底開始，按照北京市政府下達(dá)的人口調(diào)控任務(wù)，海淀區(qū)開始限制流動(dòng)人口的數(shù)量，目標(biāo)是到2015年年底，將海淀區(qū)常住流動(dòng)人口規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，綠客屋很快受到了沖擊。
坐在有些冷清的大廳里，25歲的郭強(qiáng)捧著一杯奶茶，表情落寞。他在一進(jìn)門的黑板上向僅剩的幾位租戶發(fā)布了退租通知，對(duì)于那些還沒找到房子的年輕人，他也沒有催促，“大家都是同齡人，相互都理解。”
“現(xiàn)在有兩個(gè)打算，一個(gè)是把這里改造成健身俱樂部，另一個(gè)是用做純辦公，”他說，“做住宿實(shí)在是一個(gè)費(fèi)力又不容易討好的生意。”
多個(gè)住戶的住宿涉及到很多方面，交叉性又強(qiáng)。“從水、電、采光、采暖、安保，到你的室友是怎樣的人，甚至到床墊的舒適度，你需要扮演保姆一樣的角色，最重要的是，前期需要投入很多錢。”郭強(qiáng)曾一度嘗試過網(wǎng)上眾籌，因?yàn)闀r(shí)機(jī)和國內(nèi)對(duì)眾籌的一些限制，最終還是失敗了。
這也解釋了活躍于紐約和舊金山區(qū)的類似青年公寓仍處于較小規(guī)模的原因。
和歐美市場(chǎng)相比，share house在日本的發(fā)展要順暢得多。這種居住方式2010年在日本興起，此后逐漸成熟?，F(xiàn)在，選擇這種居住方式的主要是二三十歲的年輕人，其中以女性居多。
在倫敦或紐約，房租很高，年輕人一個(gè)人住不太現(xiàn)實(shí)。因此更多采用合租的形式。而在日本，20平方米左右的單人居室比較常見，里面設(shè)施也完備。share house也是一種更經(jīng)濟(jì)的選擇。目前，日本的share house已發(fā)展為兩種形式，一種是歸業(yè)主所有并管理，另一種是朋友們自發(fā)一起住。
現(xiàn)在，一個(gè)新的形式出現(xiàn)了：一個(gè)介于share house和普通集合式住宅（租賃格式統(tǒng)一的公寓）之間的形態(tài)，業(yè)主會(huì)保留租戶各自居住的形式，但在公共區(qū)做一些share house的活動(dòng)，創(chuàng)造一個(gè)公共空間。
NEMA公寓。公共場(chǎng)所和設(shè)施是share house公寓的標(biāo)配。
在日本，效果不錯(cuò)的share house都是集合了住宅、辦公的復(fù)合項(xiàng)目，收取的租金和周圍單獨(dú)居住的租金差不多，所以也吸引了很多預(yù)算足夠、對(duì)share house有興趣的人。
盡管大部分share house經(jīng)營難度高，但還是有更多人盯住了這個(gè)未被充分開發(fā)的龐大市場(chǎng)。
雷軍投資的you+公寓和俞敏洪投資的函數(shù)公寓，都是將租戶群體定位在創(chuàng)業(yè)者和剛畢業(yè)的大學(xué)生。此外，還有優(yōu)客逸家、魔方、蘑菇、青客等長租公寓。
轉(zhuǎn)型中的房產(chǎn)中介服務(wù)商鏈家推出了自如友家、自如整租和自如寓三類產(chǎn)品，試圖涵蓋大部分公司人。“剛畢業(yè)的年輕人可以選擇合租式的自如友家，價(jià)位在2000元左右；當(dāng)他有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，或是戀愛、結(jié)婚以后，可以考慮私密性更好的自如整租，或者自如寓。”自如網(wǎng)CEO熊林對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。
5年前，他從IBM戰(zhàn)略咨詢部加盟時(shí)，并未料想到自如品牌如此快速的增長。“我剛到鏈家的時(shí)候，沒有那么清晰地做這個(gè)事情。只是從網(wǎng)上看到大家很多的不滿意，對(duì)于租房黑中介的不滿，另外租房業(yè)務(wù)的增長非?？欤院髞碜隽松钊氲难芯?。”熊林說。
現(xiàn)在鏈家自如已經(jīng)擁有15萬間自如友家，和1000多套自如寓（北京6棟，上海1棟），并達(dá)到93%的出租率和30萬名自如客。
即便如此，據(jù)一名長期觀察長租公寓的業(yè)內(nèi)人士透露，眼下國內(nèi)并沒有一家長租公寓真正獲得盈利。
長租公寓目前收獲最多的是來自租客們的抱怨。自如寓投入運(yùn)營之初，不少租客曾在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)帖吐槽房間的隔音、網(wǎng)絡(luò)，以及遲遲未能建好的公共區(qū)域，而you+也曾被臥底的媒體指出“又貴又憋屈”。
小米用補(bǔ)貼帶來的高性價(jià)比換取大量用戶的做法，在實(shí)體物業(yè)運(yùn)營領(lǐng)域面臨挑戰(zhàn)。在規(guī)模收益的拐點(diǎn)到來前，可能要經(jīng)歷漫長的投入期。you+公寓拒絕了《第一財(cái)經(jīng)周刊》的采訪。
706青年空間同樣面臨難以盈利的問題。每月2000元一個(gè)床位的價(jià)格，在合作住宅當(dāng)中已經(jīng)算得上很低的定價(jià)了，對(duì)經(jīng)營者每月7萬元的成本來說，僅僅能維持收支平衡，但租客們還是覺得不便宜，畢竟，傳統(tǒng)的租房經(jīng)驗(yàn)會(huì)告訴你，同等價(jià)位你可以租到一個(gè)多大面積的房子。
傳統(tǒng)的租房也會(huì)遇到各種各樣的問題，但長租公寓的價(jià)位普遍偏高，比如，亞運(yùn)村一間15平方米的自如寓長租的月租金為4555元，短租的話還要再貴上1000元。這個(gè)價(jià)位在周邊的住宅區(qū)已經(jīng)可以租到一間50平方米的一居室。這使得很多租房中的常見問題變得令人難以容忍。
“這些反饋我都很清楚，很多帖子我也看過。”自如網(wǎng)CEO熊林說。他告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，除了不斷改進(jìn)，經(jīng)營長租公寓的確需要面對(duì)很多問題。
連鎖酒店是這個(gè)領(lǐng)域的新玩家。
旗下?lián)碛?天、鉑濤菲諾等眾多連鎖酒店品牌的鉑濤集團(tuán)也在今年5月推出了品牌公寓“窩趣輕社區(qū)”。
“切入長租公寓（領(lǐng)域），不代表以前的業(yè)務(wù)不好了，而是發(fā)現(xiàn)了一個(gè)投資回報(bào)更有誘惑力的市場(chǎng)。”窩趣項(xiàng)目總經(jīng)理劉輝對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。窩趣的做法是，利用鉑濤現(xiàn)有的品牌，讓一塊地的價(jià)值可以共享。
與傳統(tǒng)的租房相比，新興的長租公寓都更為看重居住和社交體驗(yàn)。
自如友家為裝修老舊的房子設(shè)計(jì)了布丁、拿鐵和木棉三種不同風(fēng)格的裝修，自如寓則試圖解決這樣一個(gè)問題：如何在有限的空間，比如在15平方米內(nèi)，裝下廚房、餐廳、臥室和浴室。為此，自如向擅長處理小空間室內(nèi)設(shè)計(jì)的日本設(shè)計(jì)師請(qǐng)教，并邀請(qǐng)日本知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師深津泰彥設(shè)計(jì)了亞運(yùn)村自如寓。
自如還同時(shí)配備了24小時(shí)的管家和維修，以及每周至少一次的保潔。
幾乎所有的長租公寓都留出了公共空間給租客們用來運(yùn)動(dòng)、娛樂和社交，像706一樣，公寓設(shè)計(jì)者開始重視天臺(tái)這類曾一度被忽視的空間。運(yùn)營者們則想方設(shè)法地籌劃各類活動(dòng)，試圖讓租客與鄰居、與公寓建立起一種更為親密的感情。
“太繁瑣太重了，客戶住進(jìn)去你要照顧他5年，所有的事情都要照顧。還要為中國過去30年房地產(chǎn)開發(fā)的低質(zhì)埋單，整合中國最不好打交道的供應(yīng)商，讓它們的寬帶24小時(shí)不斷網(wǎng)。”熊林說。
自如在提升服務(wù)上下了很多功夫，比如定期組織保潔阿姨培訓(xùn)，教會(huì)她們用手機(jī)接單，規(guī)定進(jìn)門穿鞋套、使用禮貌用語等。還在租客當(dāng)中舉辦一些體驗(yàn)活動(dòng)，比如體驗(yàn)搬家?guī)煾档墓ぷ?，體驗(yàn)保潔的工作，希望對(duì)租客們多一些了解。
日本Next Home's總研所長島原萬丈告訴《第一財(cái)經(jīng)周刊》，盡管經(jīng)濟(jì)的不景氣和311地震帶來的震撼，讓share house在東京變得流行起來，但不動(dòng)產(chǎn)業(yè)者需要面臨的是“人際關(guān)系管理”的問題。“這是一個(gè)要花功夫的麻煩生意。”他說。
706青年空間的自習(xí)室，也是住在這里的創(chuàng)業(yè)者交流想法的地方。
拋開經(jīng)營者面臨的問題，選擇與人share house的生活方式，多少要做好一些心理準(zhǔn)備。706的冰箱上長年貼著一張?zhí)嵝讶藗兘o自己的食物貼標(biāo)簽的告示，但周伯翰偶爾還是會(huì)郁悶地發(fā)現(xiàn)：自己的零食被人誤吃了。
早高峰時(shí)間，5個(gè)不分男女的浴室相比于租客的人數(shù)也顯得有些捉襟見肘。人來人往的環(huán)境有時(shí)也會(huì)令張躍無法靜下心來學(xué)德語，“你會(huì)不自覺地想跟人聊天，或者不時(shí)有小伙伴來找你聊天。”而作為從事建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)人士，一些布局不甚合理的區(qū)域，讓他有著強(qiáng)烈的改造沖動(dòng)。
到目前為止，還沒有人找到成功的鑰匙。
